At vælge det rette realkreditlån til din bolig kan være en udfordring. Kontantlån er en af de muligheder, du kan overveje, hvis du ønsker fast rente og forudsigelige ydelser. Her får du en grundig gennemgang, så du kan træffe et oplyst valg.

Hvad er et kontantlån?

Et kontantlån er en type realkreditlån, hvor lånet udbetales i kontanter til kurs 100. Det betyder, at du får det fulde lånebeløb udbetalt — uden kursudsving ved udbetalingen. Til gengæld beregnes debitorrenten ud fra den kurs, obligationerne bag lånet sælges til på markedet.

Kontantlån findes både med fast og variabel rente, men oftest forbindes de med fast rente i hele løbetiden. Det giver dig som boligejer sikkerhed for, at ydelsen ikke ændrer sig, uanset hvordan renten udvikler sig.

Du kan læse mere om reglerne for realkreditlån hos Finanstilsynet, der fører tilsyn med realkreditinstitutterne i Danmark.

Sammenligning af kontantlån, obligationslån og FlexLån

Når du overvejer et kontantlån, er det en god idé at kende forskellene på de mest almindelige realkreditlån. Tabellen herunder giver dig et hurtigt overblik:

Egenskab	Kontantlån	Obligationslån	FlexLån
Udbetaling	Kontanter til kurs 100	Obligationer (kurs varierer)	Obligationer (kurs varierer)
Rente	Fast i hele løbetiden	Fast i hele løbetiden	Variabel — justeres f.eks. hver 1, 3 eller 5 år
Ydelse	Fast og forudsigelig	Fast	Kan stige eller falde
Kursrisiko ved udbetaling	Nej	Ja	Ja
Egnet til	Tryghedssøgende boligejere	Boligejere med fokus på indfrielse	Risikovillige med kort horisont

Vil du dykke dybere ned i alternativerne, kan du læse vores artikler om FlexLån og obligationslån.

Fordele og ulemper ved kontantlån

Fordele

• Fast rente: Du kender din ydelse gennem hele lånets løbetid.
• Forudsigelighed: Lettere at budgettere og planlægge fremtidige udgifter.
• Ingen kursrisiko ved udbetaling: Lånet udbetales til kurs 100.
• Skattefordel ved kurstab: Eventuelle kurstab ved indfrielse kan i nogle tilfælde fratrækkes skattemæssigt.

Ulemper

• Begrænsede omlægningsmuligheder: Mindre fleksibilitet, hvis renteniveauet ændrer sig markant.
• Kan blive dyrere ved faldende renter: Du fastlåses i en højere rente.
• Indfrielse til kurs 100 kan være dyr, hvis markedskursen er lavere.

De endelige vilkår — herunder rente og bidragssats — afhænger af realkreditinstituttets kreditvurdering og din økonomiske situation.

Hvor meget kan du låne?

Belåningsgrænser

Når du optager et kontantlån, gælder der lovbestemte belåningsgrænser:

• Helårsboliger: Op til 80 % af boligens værdi.
• Fritidshuse: Op til 75 % af boligens værdi.
• Landbrugsejendomme: Op til 60 % af ejendomsværdien.

De resterende procent skal du finansiere via egen opsparing eller et supplerende banklån.

Rente og løbetid

Kontantlån har typisk en løbetid på 10, 15, 20 eller 30 år. En længere løbetid giver lavere månedlige ydelser, men du betaler mere i samlede renter over tid. Du kan bruge vores låneberegner til at få et hurtigt overblik over ydelse og samlede omkostninger.

Afdragsfrihed på kontantlån

Sådan fungerer afdragsfrihed

Mange kontantlån tilbyder afdragsfrihed i op til 10 år. I den periode betaler du kun renter og bidrag — ikke afdrag på selve gælden. Afdragsfrihed kan kun opnås inden for 80 % af boligens værdi.

Fordele og overvejelser

Fordele:

• Lavere månedlige udgifter på kort sigt.
• Frigjort likviditet til renovering, opsparing eller investering.

Overvejelser:

• Samlet dyrere lån, da renterne løber på den fulde gæld.
• Større restgæld efter den afdragsfri periode, hvilket øger ydelsen markant bagefter.

Omlægning af kontantlån

Hvornår giver omlægning mening?

Omlægning kan være fordelagtigt, hvis:

• Renten er faldet væsentligt siden du optog lånet.
• Du ønsker at ændre løbetid eller skifte til en anden lånetype.
• Markedskursen er lav, og du kan indfri billigere end kurs 100.

Omkostninger ved omlægning

• Gebyrer: Til realkreditinstituttet og banken.
• Tinglysningsafgift: Reguleres af staten — se aktuelle satser hos Skattestyrelsen.
• Kurtage og kursskæring: Ved handel med obligationer.
• Eventuel ny vurdering af din bolig.

Beregn altid, om besparelsen overstiger de samlede omkostninger ved omlægningen.

Fastkursaftaler og kursudsving

Hvad er en fastkursaftale?

En fastkursaftale låser kursen på dine obligationer i en bestemt periode — typisk op til 6 måneder. Det beskytter dig mod kursudsving fra tilbud til udbetaling.

Fordele og udgifter

Fordele:

• Du kender det præcise udbetalingsbeløb og din ydelse.
• Tryghed i en periode med uro på obligationsmarkedet.

Udgifter:

• Kursaftaletillæg, der øger lånets samlede pris.
• Du får ikke gavn af, hvis kurserne forbedres i perioden.

Indfrielse og opsigelse af kontantlån

Indfrielsesmuligheder

Du kan indfri et kontantlån på to måder:

• Til kurs 100: Opsig lånet til næste termin og indfri til pari.
• Til markedskurs: Køb obligationerne tilbage til den aktuelle kurs — fordelagtigt hvis kursen er under 100.

Opsigelse

• Varsel: Typisk mindst 2 måneder før en termin.
• Proces: Kontakt dit realkreditinstitut, der guider dig gennem opsigelsen.

Sådan ansøger du om et kontantlån

Processen er overskuelig, hvis du tager den trin for trin:

1. Vurder dit behov: Hvor meget skal du låne, og hvilken løbetid passer dig?
2. Indhent tilbud: Bed om uforpligtende tilbud fra flere realkreditinstitutter.
3. Sammenlign: Se på debitorrente, ÅOP, bidragssats og samlede omkostninger.
4. Få boligen vurderet: Realkreditinstituttet vurderer boligens værdi.
5. Underskriv og tinglys: Lånedokumenterne tinglyses, og lånet udbetales.

Husk, at godkendelse altid afhænger af realkreditinstituttets kreditvurdering af din økonomi.

Ofte stillede spørgsmål

Hvad er forskellen på et kontantlån og et obligationslån?

Et kontantlån udbetales i kontanter til kurs 100, og renten beregnes ud fra obligationskursen. Et obligationslån udbetales i obligationer, som du sælger på markedet — udbetalingsbeløbet kan derfor være under eller over kurs 100. Begge lånetyper kan have fast rente, men kontantlån giver mere forudsigelighed ved udbetalingen.

Kan jeg få afdragsfrihed på et kontantlån?

Ja, mange realkreditinstitutter tilbyder afdragsfrihed i op til 10 år på kontantlån inden for 80 % af boligens værdi. Vær opmærksom på, at afdragsfrihed gør lånet samlet dyrere, og at ydelsen stiger, når den afdragsfri periode udløber.

Hvad sker der, hvis jeg sælger min bolig før tid?

Når du sælger din bolig, skal kontantlånet indfries. Du kan vælge at indfri til kurs 100 (med varsel til næste termin) eller til markedskurs. Hvis markedskursen er lavere end 100, kan du opnå et kurstab, der i nogle tilfælde er skattemæssigt fradragsberettiget.

Hvor meget kan jeg låne med et kontantlån?

Du kan låne op til 80 % af boligens værdi i en helårsbolig og op til 75 % i et fritidshus. Det endelige lånebeløb afhænger af realkreditinstituttets vurdering af din bolig og din økonomi.

Er kontantlån eller FlexLån bedst?

Det afhænger af din risikovillighed og tidshorisont. Kontantlån med fast rente giver tryghed og forudsigelige ydelser, mens FlexLån typisk har lavere startrente, men risiko for stigende ydelser ved rentestigninger. Hvis du prioriterer stabilitet, er kontantlån ofte det rette valg.

Hvor finder jeg uvildig information om realkreditlån?

Du kan finde neutral information hos Finanstilsynet, Nationalbanken og Råd til Penge, der drives af Forbrugerrådet Tænk og Penge- og Pensionspanelet.